开发商可适当优化室内消防管道

  本报此前报道过西山区新希望观澜汇小区12栋300多户业主因为新房屋顶上布满了消防管道，有的消防管道和喷淋装置最低处已经接近门框上方，有的占用25厘米层高等问题拒绝接房，希望开发商能够积极整改。截至1月22日，多位业主向晚报记者表示，对于问题怎么样才能解决，到现在仍未接到开发商答复。近日，昆明市住房和城乡建设局在经过调查后，建议开发商在满足消防规定的条件下，可对室内消防管道适当进行优化。

  据了解，昆明市住建局安排昆明市建设工程质量安全监督管理总站人员到现场调查。从实地调查的情况看，该项目消防管道安装及设置符合国家相关规范标准。

  而针对业主反映室内部分消防管道会影响空间使用问题，从实际调查来看，该栋住宅套内消防管设计标高为2.6米，其中玄关、厨房、卫生间设置直立型喷头，其他房间设置边墙型喷头；建筑设计企业考虑业主后期装修吊顶后喷头应露出吊顶，业主装修时自行改造困难且会对消防水系统产生一定的影响，验收后将直立式喷头改为下垂型喷头。

  根据《住宅设计规范》GB50016-2014第5.5.2条的规定，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。从现场局部净高及局部净高的面积经测量来看，满足《住宅设计规范》GB50016-2014第5.5.2条要求。此外，连接喷头与支管的短管有长度预留，喷头高度可根据业主装修要求调整，可增加净高高度。

  同时，该项目消防设施设置要求符合国家标准，达到验收要求。考虑到业主实际的需求，昆明市住建局已建议开发商在满足消防规定的条件下，可对室内消防管道适当来优化。业主若有其他异议，可依照房子销售合同向建筑设计企业协商维权。若协商不成，建议通过司法途径解决。

  问：开发商在售房之时，对于超高层楼栋的消防入户事宜，要不要做到明确提示并告知业主？如果要明确提示，应该在哪些地方设置提示？告知业主时，是否应该在样板间、购房合同、平面图上等地标注？

  刘竹峥：作为开发商，对这种极度影响买房人作出购买决定的事项肯定是有必要进行充分告知和提示的，除了在销售场所显眼位置摆放内容无歧义的告示牌，还应对置业顾问进行培训，在销售此类房屋时应对意向客户进行充分说明。另外，由于《商品房买卖合同》几乎都是格式条款，因此应当在合同中采取增设补充条款、加粗字体等方式来进行提示。对于样板间，如果不愿意安装消防管道，那也应当在入户门等参观者的必经之处设置提示牌，明示实际交房时会有消防管道入户等与展示场景不符的情况。

  问：开发商认为小区消防管道和相关设备设计及安装均符合国家规范，并已通过政府专项验收，且“业主的个性化诉求需在接房后委托有资质的消防单位做处理”。可小区内目前涉及到约300余户业主，他们多数拒绝接房，这还能定义为“业主的个性化诉求”么？

  刘竹峥：在一般的情况下，开发商既要遵守建筑防火规范，又要满足住宅设计规范，规范本身并不冲突，只是保障面不同。开发商为了节省本金选择牺牲住户利益，所谓户内消防管道的安装通过相关验收，并不是开发商违约交付的理由。大量悬空安置的管道，实际已经分割了室内空间，即使通过装修包裹处理，也会使可用空间被大大压缩，房主的居住权益直接受损。业主能要求开发商进行整改，并承担对应违约责任。

  刘竹峥：这样的管道入户程度，普通人大都没有办法接受，开发商为了销售房屋，存在刻意隐瞒的情况，所交付的房子没办法满足业主签订合同时对使用空间、使用面积、居住舒适度等方面的预期，属于违约。根据《民法典》第563条第四款的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能够实现合同目的，当事人可以解除合同。因此业主能够最终靠诉讼，要求解除商品房购销合同，要求开发商退还房款，承担违约责任。